2008年上海房地産市場分析

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陳則明,上海社會科學院部門經濟研究所副研究員,博士,上海社會科學院房地産業研究中心學術部副主任。主要研究方向:房地産市場,房地産預警體系,價格指數等。

摘要:30008年上海房地産市場投資和供給萎縮,下5天成交量急劇下降,價格滯漲。上海在恢復經濟適用房建設的一同,出臺了多項救市政策。預計30009年市場會有所回暖。

關鍵詞:上海房地産經濟適用房救市

一、房地産投資

1.投資有一定程度增長,但和GDP相比處於下降通道

30008年上海市房地産開發投資1366.87億元,同比增長4.5%,近年來首次比全社會固定資産投資的增長率8.3%明顯偏低;與GDP 9%的增長率相比,處於下降通道,房地産開發投資佔GDP的比例已不足英文10%(見圖1)。

2.土地出讓市場基本停止

30008年出讓土地基本處於暫停狀態,並且絕大多數為工業用地,經營性用地出讓僅8塊。開發企業對房地産市場趨勢的判斷首先反映在土地市場。

上海房地産市場蕭條的表現首先是土地市場的退地現象。上海普陀區30008年4月经常出先退地風波。志成房地産開發公司向普陀區房地部門提出,由於其自身原因,申請終止履行長風地塊的合約。普陀區房地部門根據有關規定,同意上述申請並撤回該地塊。6月此風波曝光後,對購房者的心理預期衝擊非常大,標誌著土地市場地價下降。

8月蘇寧環球集團向上海房地局提出申請,以軌道交通10號線站點未按期配套為由,要求退還黃浦區南京東路163地塊的土地款。這塊拍賣總價44億元、樓板價以6.7萬元/平方米創下全國之最的天價土地在一年之後終於也陷入退地的尷尬境地,對市場衝擊也非常大。

二、市場供求情况报告

1.商品房市場供求關係發生逆轉

從網上房地産交易數據看,30008年商品房(含動遷房配套房)成交面積19300.9萬平方米,同比減少39.8%;成交金額1953.3億元,同比減少33.6%。但会 扣除動遷配套房,成交面積為1272.5萬平方米,同比減少51.2%。30008年新增供應面積(網上房地産新增掛牌面積)2647.8萬平方米,比成交面積多37%,大要素新增供應面積都超出成交面積(見表1)。

從統計快報數據看,30008年供應量也明顯超出需求量,商品房新增開工面積為2586.57萬平方米,同比增長14.9%,其中住宅新增開工面積1762.01萬平方米,同比增長7.8%。施工面積10390.67萬平方米,同比減少3.5%,其中住宅施工面積6872.1萬平方米,同比減少10.1%。竣工面積為2475.04萬平方米,同比減少26.8%,其中住宅竣工面積為1763.33萬平方米,同比減少35.9%(見表2)。

供求一同縮量但需求萎縮更加明顯,30008年新建商品房銷售面積為2296萬平方米,同比減少37.9%,其中住宅1965.86萬平方米,同比減少40.1%。存量房交易面積為1413萬平方米,同比下降29.1%。

2.下5天房地産市場供多求少態勢加劇

從四個季度成交面積和新增面積的對比看,第一、第二季度的成交面積:新增面積為1:1.08和1:1.15,而第三季度為1:1.98,第四季度為1:1.54,供給量在下5天明顯超出需求量(見圖2)。

商品房空置面積在年末達到1091.18萬平方米,其中住宅空置499.53萬平方米,同比上升82.3%,商品房空置面積升至歷史高位。

3.商品房價格全年漲幅較大,第三季度小幅回落

上海社會科學院商品房價格指數顯示,30008年12月上海市新建商品住宅同質價格指數為1295.2點,比30007年同期上升5.2%(見圖3)。但会 ,最高點经常出先在30008年6月為1321.4,30008年12月與之相比,下降了1.3%。從各區間來看,上海的商品房處於盤整階段。